一、政策背景
2022年11月23日，中央办公厅国务院办公厅印发了《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的指导意见》（厅字〔2022〕34号）。2023年3月1日，自然资源部办公厅印发《深化农村集体经营性建设用地使用权入市试点工作方案》（自然资办函〔2023〕364号），我县入选全国试点单位。6月29日县政府正式印发了《衡阳县县深化农村集体经营性建设用地入市试点具体实施方案》，并报市自然资源和规划局、省自然资源厅备案。
二、制定依据
《中华人民共和国土地管理法》第六十条、第六十三条、第六十四条。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十七条至第四十三条。《自然资源部办公厅关于印发〈深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案〉的通知》（自然资办函〔2023〕364号）。湖南省自然资源厅关于印发《湖南省深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》的通知（湘自然资发〔2023〕38号）。
三、出台目的
为深化农村集体经营性建设用地入市制度改革，构建城乡统一的建设用地市场，保障农民合法权益，规范农村集体经营性建设用地入市行为，促进土地节约集约高效利用，加快乡村振兴和城乡融合发展。审慎稳妥有序地推进全县农村集体经营性建设用地入市工作，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《自然资源部办公厅关于印发<深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案>的通知》( 自然资办函〔2023〕364 号)，湖南省自然资源厅关于印发《湖南省深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》的通知（湘自然资发〔2023〕38号）。结合我县实际，出台《衡阳县深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》《衡阳县农村集体经营性建设用地入市后开发利用监管办法(试行)》《衡阳县农村集体经营性建设用地入市民主决策办法(试行)》《衡阳县农村集体经营性建设用地使用权入市交易规则(试行)》《衡阳县农村集体经营性建设用地使用权入市管理办法(试行）》。
四、重要举措
1、“五个文件”明确1、入市范围及途径。入市范围：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途。并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位和个人使用。入市途径主要有就地入市、调整入市、整治入市。
2、入市主体及代理实施主体。入市主体为土地所有权人，即镇、村、组农民集体。关于代理实施主体。代理实施主体指受入市主体的委托作为承办入市相关事务的代理人，一般指镇、村、组各级集体经济组织。区别于德清的镇、村、组三级代理，也区别于武进的由镇资产管理公司一家代理。我市的做法是镇、村二级代理。即土地所有权属于镇农民集体所有的，由镇集体资产管理部门或其代理人作为入市代理实施主体；土地所有权属于村农民集体所有的，由村股份经济合作社或其代理人作为入市代理实施主体；土地所有权属于村内其他农民集体（指村民小组）所有的，可以委托村股份经济合作社或其代理人作为入市代理实施主体。
3、关于入市方式。入市方式有出让、出租和作价出资或入股三种，以出让、作价出资或入股方式入市的，最高年限工业为50年，商业为40年。以出租方式入市的，最低出租期限不少于5年，最高出租期限不超过20年。集体经营性建设用地入市及入市后的转让、出租、抵押等参照同类用途的国有建设用地执行。
关于入市程序。我市采用省厅在《农村集体经营性建设用地入市试点方案》中的提议，制定入市程序，增加了入市前期准备工作一节，明确了各部门职责分工，规范了《入市方案》及《入市决议》的内涵及先后次序，具化了民主决策程序，相比德清和武进甚至沛县的做法，法律依据更充分，办事流程更规范，可操作性更强。
五、关键词诠释
本办法所称农村集体经营性建设用地，是指符合国土空间规划要求，严守耕地和永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界等空间管控边界，执行国土空间用途管制规则，规划确定为工业、商业等经营性用途，并经所有权和使用权依法登记的农村集体建设用地。
农村集体经营性建设用地入市，是指依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体以土地所有权人身份通过公开的土地市场，依法将农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租等方式交由单位或者个人在一定期限内有偿使用的行为。
六、涉及群众服务事项
一是坚持权衡各方利益原则。通过合理调整耕地开垦费、按照规定标准征收土地增值收益调节金，明确收益资金的使用范围和监管措施，合理评估地价、计算成本、参照国有价格确定起始价格等方式，使起始价格控制在正常市场价格范围内，确保了国家权益不受损、企业利益有保障、集体和农民收益有增加。二是坚持充分尊重农民意愿原则。明确入市主体为村集体经济组织，坚决保障本村村民的知情权和参与权。坚持农地是否入市必须经过2/3以上村民代表同意，收益如何分配需要向群众公开并经过会议集体决定。虽然在办理入市手续时，村集体经济组织委托县自然资源局具体操作，但是在起始价格确定、公告发布、交易平台报名等全部流程都随时与村集体对接联系，成交确认书、出让合同全部都是由村集体签订，确保了整个工作的公开、公平、公正，让群众知晓和参与入市全部过程。
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